015. (금융, 세금 공부방) 연말정산 – 주택임차 차입금 원리금 상환액 – 전세, 월세 보증금 소득 공제

 
 
 
 

 
 
 
 
 

■ 목차

 
1. 개요
2. 공제 대상자 
3. 소득 요건 – 없음(금융기관 대출 시)
4. 공제 대상 주택 요건
5. 대출 요건
6. 소득공제 혜택
7. 소득공제 사례 및 주의 사항
8. 연말정산 세금 줄이기 위한 우리의 전략
** 핵심 요약
 
 
 
 
 

1. 개요

 
주택임차 차입금 원리금 상환액 소득공제라고 전세 보증금이나 월세 보증금 대출에 대하여 무주택 세대주 등의 일정 요건을 충족하게 되면 연말정산 시에 원금과 이자에 대한 소득공제를 받을 수 있습니다. 

이름이 좀 길지만 전세, 월세 보증금 대출을 의미하며 아래와 같이 풀이가 가능합니다. 

 - 주택임차 차입금 : 전세 보증금, 월세 보증금 대출
 - 원리금 상환액 : 원(원금) + 리(이자) 상환액
 - 소득공제 : 근로자의 소득에서 차감하여 세율 적용의 기준이 되는 소득을 낮추어 준다. 

참고로 연말정산에서 소득공제, 세액공제가 가능한 주택 관련 공제 항목은 아래와 같습니다. 

 - 주택마련저축 소득공제 – 주택 청약저축 납입액 
 - 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 – 전세, 월세 보증금 대출의 원금/이자 상환액
 - 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제 – 주택담보대출 이자 상환액
 - 월세액 세액공제 – 월세액 
 
 
 
 
 

2. 공제 대상자 

 
우선 전, 월세 보증금 대출의 경우 근로자가 주거목적으로 주택을 빌리는 경우(임차하는 경우)에 대하여 주거 안정 지원목적으로 제공하는 혜택입니다. 그래서 근로소득이 있는 근로자만 적용이 가능합니다. 

1) 공제 대상자(1) : 무주택 세대의 세대주, 세대원(세대주가 주택 관련 공제를 받지 않는 경우만)

첫 번째 조건이 무주택 세대로 본인, 배우자 및 세대원 모두 무주택이어야 합니다. 과세 연도 12월 31일 기준으로 무주택이어야 하고 과세 기간 중에는 주택을 소유하여도 상관이 없습니다. (주택마련저축 소득공제의 경우 전체 과세기간 동안 무주택요건이 필요한 것과 차이가 있습니다.)

세대원의 경우 주민등록을 기준으로 같이 등록된 모든 가족이 되지만 배우자의 경우에는 세대를 분리(주소를 다르게 등록)하여도 동일 세대로 간주하고 무주택여부를 판단하게 됩니다. 만약 세대가 분리되었지만 배우자가 주택을 소유한 경우라면 무주택이 될 수가 없습니다. 

세대주가 주택 관련 연말정산 공제(아래 3가지 공제)를 받지 않는 경우 세대원이 공제받는 것이 가능하지만 이 경우는 세대원이 공제 대상자가 될 수 있다는 의미입니다. 

연말정산의 주택 관련 공제의 경우 모두 근로자를 위한 공제혜택으로 세대주가 근로자가 아니거나 등의 이유로 소득공제를 받지 못하는 경우에는 근로자인 세대원도 공제 혜택을 신청할 대상이 될 수 있다는 뜻으로 세대원 본인 기준으로 나머지 공제 요건을 모두 충족해야 세대원 공제가 가능하게 됩니다 

그래서 세대원 본인의 이름으로 전세계약을 하고 본인 이름으로 대출을 해야 하며 실제로 그 집에 거주를 해야(주민등록등본 기준 판단) 세대원 공제가 가능하게 됩니다. 

결국 현실적으로 조건이 된다면 가족 중 근로자인 누구 한 사람만이 공제가 가능하게 됩니다. 

또한 세대주가 공제받지 않는 경우의 주택 관련 소득공제 3종은 아래와 같습니다. 

- 주택마련저축 소득공제 – 주택 청약저축 납입액 
 - 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 – 전세, 월세 보증금 대출의 원금/이자 상환액
  - 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제 – 주택담보대출 이자 상환액


2) 공제 대상자(2) : 거주자인 외국인

거주자인 외국인이란 국내에 거주(주된 생활 근거지)하고 근로소득이 있는 외국인을 의미하며
외국인 본인의 배우자와 생계를 같이하는 가족 중에 주택 관련 공제를 받지 않는 경우입니다. 

 - 출입국 관리법 – 등록한 외국인
 - 재외동포 지위 관련 법 – 국내 거소를 신고한 외국국적 동포
 
 
 
 
 

3. 소득 요건 – 없음(금융기관 대출 시)

 
전세, 월세 보증금을 금융기관에서 대출하는 경우 연말정산 공제를 위한 근로자의 소득 관련한 제한은 없습니다. 

다만 대상 주택규모에 대한 제한이 있고 다만 개인에게 대출한 경우에는 총급여액 5,000만원 이하인 근로자만 적용이 가능하니 참조 바랍니다. 
 
 
 
 
 

4. 공제 대상 주택 요건

 
근로자 소득요건에 대한 제한이 없는 대신에 대상 주택에 대한 제한이 있으며 국민주택규모의 주택에 대해서만 공제가 가능합니다.

 - 국민주택 규모의 주택 : 주거전용면적이 85㎡이하인 주택 
   (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍, 면지역은 100㎡이하)
 - 국민주택 규모의 주거용 오피스텔 포함

국민주택 규모이면 약 25평 정도입니다. 주택이 아닌 주거용 오피스텔(준주택)의 경우도 대상으로 추가가 되어 있어 공제가 가능합니다. 
 
 
 
 
 

5. 대출 요건

 
대출 요건의 경우 ①대출기관 차입, ②개인 간 차입의 경우가 있고 차입 시점 등의 요건이 조금씩 다르기 때문에 구분하여 적용이 필요합니다. 


1) 대출기관에서 차입한 경우

 - 대출 기관 : 금융기관, 보험회사, 주택도시기금, 국가보훈처 등
 - 차입 시점 : 
  . 계약서(입주일), 주민등록등록(입주일) 중 빠른 날 전후 3개월 이내 
  . 연장/갱신 차입의 경우 해당 일자 전후 3개월 이내
 - 차입금 지급 : 대출기관에서 임대인(집주인) 계좌로 직접 지급해야 함
 
우선 대출기관의 경우 전후 3개월의 기간이 주어집니다. 그리고 중요한 것은 임대인의 계좌로 대출금이 바로 지급이 되어야 합니다. 내가 대출을 받아서 임대인(집주인)에게 지급하는 경우 공제를 받을 수 없게 됩니다. 


2) 개인에서 차입한 경우

 - 소득 요건 : 근로자 본인 총급여 5,000만원 이하
 - 대출 개인 : 대부업을 영위하지 않는 개인
 - 차입 시점 : 
  . 계약서(입주일), 주민등록등록(입주일) 중 빠른 날 전후 1개월 이내 
  . 연장/갱신 차입의 경우 해당 일자 전후 1개월 이내
- 이자율 : 20. 3/13 이후(연1.8%이상), 21. 3/16 이후(연 1.2% 이상), 22. 3/16 이후(1.2% 이상), 23. 3/20 이후(연 2.9% 이상)

개인에게 차입한 경우 몇 가지 요건이 더 필요하고 대출 시점 기준도 전후 1개월로 조금 타이트하게 관리가 됩니다. 

먼저 총급여 기준 5,000만원 이하의 근로자만 신청이 가능하고 대출 계약서(금전소비대차계약서) 상의 이자율도 일정 수준 이상이 되어야 합니다. 신용이 낮은 저소득 근로자를 고려한 추가 제도로 보시면 될 듯합니다. 
 
 
 
 
 

6. 소득공제 혜택

 
 - 공제 금액 : 원리금(원금 + 이자) 상환액의 40%
 - 공제 한도 (통합 한도 적용) : 주택마련저축(개별한도 연 240만원 x 40%) + 전, 월세보증금 대출 공제(상환금액 x 40%)의 합계 연 400만원 이하

전세, 월세 보증금 대출의 공제 한도는 별도 없으며 주택마련 저축 공제와 통합하여 한도 400만원까지 가능합니다. 그래서 주택마련저축의 공제 여부에 따라서 304 ~ 400만원까지 가능하게 됩니다. 

공제 금액은 원리금 상환액의 40%에 대해서 공제가 가능합니다. 

1) 사례) 주택마련저축이 없는 경우
 - 주택마련저축 납입 : 없음
 - 전세 보증금 상환액 : 1,200만원/년

 - 보증금 상환액 x 공제율 = 1,200만원 x 40% = 480만원 (공제한도 초과)
 - (공제한도 적용 시) 최종 소득공제 금액 = 400만원


2) 사례) 주택마련 저축이 있는 경우
 - 주택마련저축 납입 : 240만원/년 (공제 대상 납입한도까지 적용 시)
 - 전세 보증금 상환액 : 1,200 만원/년

 - 주택마련저축 소득공제 = 240만원 x 40% = 96만원
 - 전세 대출 소득 공제 = 1,200만원 x 40% = 480 만원 (한도 초과되어 한도 적용) 
  → 400만원 (주택마련저축 소득공제 96만원 차감으로 통합 한도 적용) 
  →  304만원 (최종 소득 공제 금액)
 
 
 
 
 

7. 소득공제 사례 및 주의 사항

 
1) 주택마련 저축 부양가족이 없는 단독 세대주  – 공제 가능

주택임차 차입금 원리금상환액의 소득 공제의 경우 부양가족이 없는 단독 세대주로 소득 및 무주택 요건을 만족하게 되면 소득공제를 받으실 수 있습니다. 

다만 부부의 경우 세대 분리가 되고 비록 본인이 단독세대여도 배우자를 별도 세대가 아닌 하나의 세대로 간주하기 때문에 무주택 여부는 항상 부부를 합쳐서 요건을 확인해야 합니다.


2) 공동명의의 주택의 경우 주택 수를 어떻게 보는지? – 각 개인별 1 주택

공동명의로 만약 동생과 함께 주택을 소유한 경우 본인, 동생 각각 1 주택씩 소유한 것으로 보고 있기 때문에 공동으로 주택을 소유한 경우 공동 명의자 모두 무주택이 될 수 없습니다. 


3) 상속 주택에 따른 공동명의의 경우 주택수는 어떻게 보는가? – 최대 지분인에 대해서만 1 주택 판정

상속에 의해서 주택을 공동소유하게 되는 경우에는 최대 지분인에 대해서 1 주택소유로 보고 최대 지분이 같은 경우 실제 거주한 자, 연장자 순으로 1 주택 소유로 판단하여 1 주택에 해당하는 경우 공제를 받을 수 없습니다.


4) 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권)를 보유한 경우 – 공제 가능

전세, 월세 대출 소득공제 시 무주택 요건의 주택은 주택법상의 주택만을 의미하며 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권)의 경우 주택의 범위에 포함되지 않으며 다른 요건들을 만족한다면 무주택자로 공제가 가능합니다.

하지만 대출하는 대상이 되는 주택의 경우 비록 준주택으로 주택은 아니지만 주거용 오피스텔에 전세, 월세 보증금을 위한 대출도 공제를 받을 수 있습니다. 

주거용 오피스텔의 경우 무주택 여부를 따질 때는 무주택에 해당하고 주거용 오피스텔에 전세를 살면서 전세자금을 대출받은 경우는 공제가 가능한 대상이 됩니다. 


5) 입사 전, 퇴사 후 전세, 월세 대출금의 공제 여부 – 공제 불가

근로를 제공한 기간 동안 지불한 비용에 대해서만 공제가 가능합니다. 다만 휴직의 경우 근로계약이 유지되는 기간에 해당하기 때문에 공제가 가능합니다.

이렇게 근로 기간에만 소득 공제가 가능한 연말정산 항목으로는 보험료, 의료비, 교육비, 주택자금, 신용카드 공제가 있습니다. 

근로기간과 상관없이 당해 전체 금액에 대해 공제가 가능한 항목 – 기부금, 국민연금보험료, 개인연금저축, 연금계좌, 투자조합출자 등, 소기업. 소상공인 공제부금


6) 무주택 세대로 세대주가 주택 관련 공제를 받지 않는 경우 세대원의 공제? – 공제 가능

전세, 월세 보증금 대출의 경우 세대주만 뿐만 아니라 만약 세대주가 다른 주택자금 공제를 받지 않는 경우 세대원도 대상이 될 수 있습니다. 

다만 이 경우 세대주가 계약하고 대출한 전세 대출금 등을 세대원이 공제받은 것이 아니라 세대원이 공제자로서 대상이 될 수 있다는 의미로 근로자인 세대원 본인의 이름으로 계약/대출하고 해당 주택에 거주를 해야 하는 조건이 필요합니다. 


7) 월세 보증금을 신용대출로 지급한 경우 – 공제 불가

금융권의 대출은 가능한 반드시 전세자금 대출을 받으시기 바랍니다. 신용대출이나 대부업체를 통한 대출도 연말정산의 소득공제 대상에서 제외됩니다. 

또한 전세자금 대출로 소득공제을 받기 위해서는 임대인(집주인) 계좌로 대출자금이 직접 입금이 되어야 하는데 신용대출의 경우 본인의 계좌로 입금되기 때문에 적용이 될 수 없습니다. 


8) 임대차 계약 갱신, 연장하는 경우 추가 대출 공제 가능? – 공제 가능

전세, 월세 계약을 갱신하거나 연장으로 추가 대출을 받게 되어도 동일하게 주택임대차 차입금 원리금 공제가 가능합니다. 이 때도 계약을 갱신/연장한 일자를 기준으로 금융기관은 입주일 기준 전후 3개월 이내, 개인 대출의 경우 전후 1개월 이내 차입한 금액을 대상으로 합니다. 


9) 전세자금 소득 공제 중 이사한 경우 기존 전세대출 공제 가능한지? – 공제 가능

이사의 경우 전세 대출 소득공제 방법에 관한 문제입니다. 물론 이전 주택의 전세자금을 모두 상환하고 새로운 주택의 전세자금을 전후 3개월 이내에 새로이 대출받아서 소득공제 요건을 충족시켜 연말정산 소득공제를 받을 수 있지만

전주인에게 전세자금을 받아서 새로 이주한 주택의 주인에게 전달하여 기존의 전세자금 대출을 유지하는 경우에도 공제가 가능합니다. 이 경우는 종전 주택의 입주일 전후 3개월 이내에 차입한 자금에 해당하고 다른 공제 요건들을 모두 만족하는 경우여야 합니다. 

즉 전세 기간 만료 등의 사유로 다른 전세로 이사를 하더라고 기존의 전세 대출을 유지하면서 소득공제를 받는 것이 가능합니다. (2014년 개정)
 
 
 
 
 

8. 연말정산 세금 줄이기 위한 우리의 전략

 
주택임차 차입금 원리금 소득공제의 경우 우선 챙기는 사람만이 혜택을 볼 수 있는 항목입니다. 그리고 전세 이사를 할 때 미리 준비를 해줘야 합니다. 

전세 대출금, 월세 대출금, 반전체 대출금의 원리금(원금 + 이자)에 대해서 연말정산에서 소득공제가 가능합니다. 물론 이자만을 상환하는 경우도 이자상환 금액에 대해서 공제가 가능합니다. 

주의 사항은 2가지 정도로 연말정산 기간과 상관없이 전세를 구해서 이사를 하시는 시점에 반드시 챙겨주셔야 하는 내용들입니다. 

1) 입주일 전후 3개월 이내에 차입한 금액
2) 대출은행에서 임대인(집주인) 계좌로 직접 송금되어야 함

상기 2가지 정도만 계약/대출 시에 미리 준비해 둔다면 연말정산 시에 많은 도움이 될 수 있을 듯합니다. 

또한 계약을 갱신을 하거나 계약기간이 만료되어 이사를 하는 경우에도 추가 대출이라든지 이사 전의 기존 대출에 대해서 연말정산 공제가 가능하니 참조하시어 챙기시기 바랍니다. 

5천만원 전세대출(이자 3%, 대출기간 60개월 – 월평균 원금 상환 83만원, 이자 6.5만원)의 경우 
공제 한계 400만원까지 적용이 가능하고 이 경우 15% 소득공제율을 적용하는 경우 66만원의 세금 절감 혜택이 있는 것으로 계산이 됩니다. (소득세율 24%인 경우 100만원 수준)

이자 수준 혹은 이상(소득세율 24% 적용 시)으로 세금감면 혜택을 받으실 수 있으니 꼭 챙기시기 바랍니다. 
 
 
 
 
 

** 핵심 요약: 연말정산 - 주택임차 차입금 원리금 상환액 – 전세, 월세 보증금 소득 공제

 
1. 개요

- 주택임차 차입금 원리금 상환액 소득공제라고 전세 보증금이나 월세 보증금 대출에 대한 무주택 세대주 등의 일정 요건 충족 시 연말정산 소득공제가 가능한다.

- 주택임차 차입금 : 전세 보증금, 월세 보증금 대출
- 원리금 상환액 : 원(원금) + 리(이자) 상환액
- 소득공제 : 근로자의 소득에서 차감하여 세율 적용의 기준이 되는 소득을 낮추어 준다.


2. 공제 대상자 

- 1) 공제 대상자(1) : 무주택 세대의 세대주, 세대원(세대주가 주택 관련 공제를 받지 않는 경우만)
- 2) 공제 대상자(2) : 거주자인 외국인


3. 소득 요건 – 없음(금융기관 대출 시)

- 금융기관에서 대출하는 경우 근로자의 소득 관련한 제한은 없음.
- 개인에게 대출한 경우에는 총급여액 5,000만원 이하인 근로자만 적용이 가능함.


4. 공제 대상 주택 요건

- 국민주택 규모의 주택 : 주거전용면적이 85㎡이하인 주택 
      (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍, 면지역은 100㎡이하)
- 국민주택 규모의 주거용 오피스텔 포함


5. 대출 요건

- 1) 대출기관에서 차입한 경우
- 대출 기관 : 금융기관, 보험회사, 주택도시기금, 국가보훈처 등
- 차입 시점 : 입주일 전후 3개월 이내 
- 차입금 지급 : 대출기관에서 임대인(집주인) 계좌로 직접 지급해야 함

- 2) 개인에서 차입한 경우
- 소득 요건 : 근로자 본인 총급여 5,000만원 이하
- 대출 개인 : 대부업을 영위하지 않는 개인
- 차입 시점 : 입주일 전후 1개월 이내
- 이자율 : 22. 3/16 이후(1.2% 이상), 23. 3/20 이후(연 2.9% 이상)


6. 소득공제 혜택

- 공제 금액 : 원리금(원금 + 이자) 상환액의 40%
- 공제 한도 (통합 한도 적용) : 주택마련저축(개별한도 연 240만원 x 40%) + 전, 월세보증금 대출 공제(상환금액 x 40%)의 합계 연 400만원 이하


7. 소득공제 사례 및 주의 사항

- 1) 주택마련 저축 부양가족이 없는 단독 세대주 – 공제 가능
- 2) 공동명의의 주택의 경우 주택 수를 어떻게 보는지? – 각 개인별 1 주택
- 3) 상속 주택에 따른 공동명의의 경우 주택수는 어떻게 보는가? – 최대 지분인에 대해서만 1 주택 판정
- 4) 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권)를 보유한 경우 – 공제 가능
- 5) 입사 전, 퇴사 후 전세, 월세 대출금의 공제 여부 – 공제 불가
- 6) 무주택 세대로 세대주가 주택 관련 공제를 받지 않는 경우 세대원의 공제? – 공제 가능
- 7) 월세 보증금을 신용대출로 지급한 경우 – 공제 불가
- 8) 임대차 계약 갱신, 연장하는 경우 추가 대출 공제 가능? – 공제 가능
- 9) 전세자금 소득 공제 중 이사한 경우 기존 전세대출 공제 가능한지? – 공제 가능


8. 연말정산 세금 줄이기 위한 우리의 전략

- 연말정산 기간과 상관없이 이사하는 시점에 반드시 챙겨주어야 한다.
- 1) 입주일 전후 3개월 이내에 차입한 금액
- 2) 대출은행에서 임대인(집주인) 계좌로 직접 송금되어야 한다.

- 이자 수준 혹은 이상(소득세율 24% 적용 시)으로 세금감면 혜택을 받을 수 있으니 꼭 챙기자.
 
 

[금융, 세금 (공부방)] - 999. 금융, 세금 (공부방) 목차

 

999. 금융, 세금 (공부방) 목차

 
 
 
 
 
 
 
금융, 세금은 시간에 따라서 조금씩 달라지고 변하는 내용입니다. 특히 세금은 법으로 거의 매년 계속 세부적인 내용들이 변하기 때문에 꼭 공신력 있는 기관의 최신 내용을 같이 확인해 주시기 바랍니다. 
틀린 내용이나 다른 의견이 있으시면 언제든지 댓글 해주시고 많은 성취 이루시기 바랍니다.

- ILU, SH -