■ 목차
1. 개요
2. 주담대 이자상환액 소득공제 - 공제 요건 종합
3. 공제 대상자 및 보유 주택 요건
4. 대상 주택 요건
5. 주택 및 대출자 명의
6. 대출 시점
7. 대출 조건 및 공제 한도
8. 제출 서류
9. 소득 공제 사례 및 주의 사항
10. 연말정산 세금 줄이기 위한 우리의 전략
** 핵심 요약
1. 개요
주택을 구입하고 담보대출(주담대, 장기주택담보대출)을 받게 되면 근로자에게는 연말정산에서 이자상환액에 대해서 소득공제 혜택을 받을 수 있습니다. 공제 요건 등이 자주 바뀌어서 조금 복잡하지만 주택구입 금액이 적지 않기 때문에 이자만 해도 쉽게 볼 수 없는 금액입니다. 따라서 주택구입 계획을 세울 때에부터 자금계획과 더불어 세금계획까지 꼼꼼하게 챙기셔 준비해야 하는 항목에 해당합니다.
또한 연말정산 요건으로 등기부 등록일부터 3개월 이내 대출이라는 기한의 조건이 있기 때문에 이 시기를 놓치게 되면 이후에는 소득공제 혜택을 받기가 어려우니 전체적인 내 집마련계획에서 빠지지 않게 챙겨 주시기 바랍니다.
2. 주담대 이자상환액 소득공제 - 공제 요건 종합
먼저 장기 주택저당 차입금 이자상환액 소득공제(주담대, 주택담보대출)는 근로자의 주거 안정을 지원하기 위한 정책으로 근로자만을 위한 세금 정책입니다.
그리고 자주 요건의 세부내용들이 바뀌어 혼돈스럽지만 주로 대상 주택의 가격과 소득공제 한도에 대해서 조금씩 세제혜택을 확대하는 방향으로 추가되는 정도이니 기본적인 요건의 종류 및 기간 등에 대해서 알고 계시다가 실제 적용이 필요한 주택 매입 건이 있다면 상세한 내용을 주택구입 전에 확인하시고 계획을 세우는 단계에서 참조하시면 될 것 같습니다.
주택담보대출 이자상환액 소득 공제 주요 요건
1) 대상자 : 1 주택 이하 세대의 세대주, 세대원(일정요건 필요), 외국인 근로자
2) 대상 주택 : 취득 당시 기준시가 (5억 이하, 2019년 이후 차입)
3) 대출 명의 : 근로자 본인 명의 주택의 본의 명의 대출
4) 대출 시점 : 등기일로부터 3개월 이내 담보 대출
5) 대출 조건 : 10년, 15년 이상의 담보 대출 (금융기관, 국민주택기금)
6) 세제 혜택 : 이자 상환액에 대해서 대출 조건별 연 300만 ~ 1,800만 원
즉 근로자가 일정 금액 이하의 주택을 구입하여 구입 시점에 10년 이상의 장기로 담보대출하는 경우 그 이자상환액을 연말정산 시에 소득공제 혜택을 부여하는 내용입니다.
3. 공제 대상자 및 보유 주택 요건
- 대상자 : 1 주택 이하 세대의 세대주, 세대원(일정요건 필요), 외국인 근로자
1) 세대주 : 12/31일 기준 세대주 여부 확인
세대주가 공제 혜택을 받게 되는 경우 세대주 여부는 과세연도 12/31일 기준으로 판단을 합니다. 또한 세대주의 경우 세대원과 다르게 해당 주택의 실거주 여부를 따지지 않습니다.
2) 세대원 : 세대주가 주택 관련 소득공제를 받지 않는 경우 본인 명의 주택 및 대출
세대주가 주택 관련 공제 (전세대출, 주택담보대출, 주택마련저축 소득공제)를 모두 받지 않는 경우 세대원인 근로자가 본인 명의의 주택에 대해서 본인 명의의 대출로 그리고 해당 주택에 거주를 하여야만 공제가 가능한 조건이 될 수 있습니다.
부모님과 같이 살고 있지만 부모님이 연말정산을 하지 않는 경우 등이 있을 수 있는데 이런 경우는 세대원 본인이 세대주로도 등록이 가능한 경우가 많기 때문에 앞으로의 경제활동 등을 고려하여 세대주 변경을 고려해 보시기 바랍니다.
세대원의 공제와 같은 경우는 세대원도 일정 요건을 만족하면 공제 대상이 될 수 있다는 의미이지 세대주 명의의 주택담보대출을 세대원이 대신 공제받을 수 있다는 의미가 아니니 참조하시기 바랍니다.
3) 외국인 근로자 : 등록 외국인, 외국국적 동포 (2021년 귀속분부터 가능함)
이 경우에도 외국인이 주담대 소득공제를 받을 수 있는 대상자가 될 수 있다는 의미이고 본인 명의 주택 및 대출에 대해서 본인 연말정산에서 소득공제 혜택을 받으실 수 있습니다.
외국인의 경우에도 세대원과 동일하게 생계를 같이하는 가족이 주택 관련 소득공제 혜택을 받지 않는 경우에 적용이 가능합니다.
4) 주택 보유 기준 : 12/31일 기준 세대 내 1 주택 이하(무주택 혹은 1 주택)
세대의 경우 주민등록을 기준으로 하고 추가로 부부의 경우는 세대(주민등록)가 분리가 되어 있어도 항상 같은 세대로 간주합니다.
주택의 보유 수는 과세연도의 12/31일 기준으로 판단합니다. 따라서 연도 중에 2 주택을 보유하더라도 12/31일 기준 1 주택 혹은 무주택이 된다면 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 대상 주택 요건
- 대상 주택 : 취득 당시 기준시가 (5억 이하, 2019년 이후 차입)
주담대 소득공제는 항상 구입 당시의 주택의 기준시가로 대상여부를 판단합니다. 따라서 구입 당시의 실거래가격이나 현재의 기준시가는 의미가 없습니다.
그리고 주택을 대상으로 하기 때문에 주택이 아닌 주거용 오피스텔을 구입하고 담보대출을 받으신 경우는 소득공제 혜택을 받을 수 없습니다. (단, 보유 주택 수량의 경우 오피스텔의 경우 주택이 아니기 때문에 무주택이나 1 주택으로 적용이 가능할 수 있습니다. 또한 전세 대출금 소득공제나 월세세액공제의 경우는 주거용 오피스텔의 경우에도 적용이 가능하니 참조 바랍니다. )
주택가격은 매입시점의 기준시가로 적용하고 대상 주택 요건(4억 이하 or 5억 이하)은 대출시점을 기준으로 적용해줘야 합니다.
즉 주택담보 대출을 2019년도에 받으면 2019년도의 주택가격 요건인 5억 이하를 적용하는데 주택가격은 매입 당시의 주택가격으로 판정하는 방식입니다.
주택의 기준시가는 정부 24시에서 아파트의 경우는 “공동주택가격확인”을 단독주택의 경우는 “개별주택가격확인” 서비스를 이용하실 수 있습니다.
5. 주택 및 대출자 명의
- 주택 및 대출자 명의 : 공제 대상자 본인 명의 주택 and 본인 명의 대출
대상자가 세대주, 세대원, 외국인이 될 수가 있는데 어떤 경우이든지 본인 명의의 주택에 대해서 본인 명의로 대출을 받아야 본인 연말정산에서 공제를 받을 수가 있습니다.
세대주가 주택 관련 공제를 받지 않는 경우 세대원이 공제를 받을 수 있지만 이 경우에도 근로자인 세대원 본인 명의의 주택에 대해서 세대원 본인 명의로 대출을 받은 경우에 공제가 가능하게 됩니다.
따라서 세대주가 배우자나 다른 세대원 명의의 주택이나 대출자의 명의가 주택 소유자의 명의와 다른 경우에는 소득공제를 받지 못하게 됩니다
공동명의의 주택이나 공동명의의 대출이 있을 수 있는데 단독명의이든 공동명의이든 주택 명의에 본인이 그리고 대출명의에도 본인이 포함이 되어야 공제대상이 될 수 있습니다.
그리고 공동명의의 대출의 경우 별도의 약정이 없는 경우 균등한 비율로 채무를 부담하는 것으로 보고 해당 비율만큼 공제가 가능합니다.
공동명의의 주택이라도 근로자 본인 단독명의로 대출을 받게 되면 이자상환액 전부를 공제받는 것이 가능합니다.
6. 대출 시점
- 대출 시점 : 등기일로부터 3개월 이내 담보 대출
기본 원칙으로 대출 시점의 경우는 주택소유권이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내 차입금입니다. 다만 아래와 같은 승계나 대환/연장의 경우 3개월 이내의 요건을 적용하지 않습니다.
1) 2000년 11/1 이전 차입금
2) 양수인이 기존 주택담보대출의 채무를 인수하는 경우
3) 15년 미만을 15년 이상(거치기간 3년 이하)으로 대환(기존차입금 상환)하는 신규 대출(2004년 1/1부터 적용)
4) 15년 미만을 15년 이상으로 연장하는 경우(2007년 2/28일부터 적용)
인수/변경/연장의 경우 기존 대출의 최초 차입일을 기준으로 하고 3개월 이내의 담보대출은 충족한 것으로 봅니다.
7. 대출 조건 및 공제 한도
정부에서 주택담보 대출조건으로 15년 이상, 비거치식, 고정금리 방식을 권장하고 있습니다. 그리고 이 경우에 공제한도는 최대가 되고 연 1,800만 원까지 공제 가능하게 됩니다.
공제한도는 주택담보대출, 전세보증금대출, 청약저축 3가지 공제를 모두 합한 통합 공제한도로 적용되고 공제 순서는 아래와 같습니다.
- 공제 순서 : 전세보증금대출 공제 > 주택담보대출 공제 > 청약저축 공제
- 고정금리 : 차입금의 70% 이상을 고정금리 이자로 지급하는 경우 (5년 이상단위로 금리변경 경우 포함)
- 비거치식 분할 상환방식 : 대출 다음 해부터 종료일까지 매년 원금 or 원리금의 70% 이상 분할 상환하는 경우
8. 제출 서류
기본적인 주택담보대출 이자상환액의 연말정산 소득공제를 적용받기 위해서 필요한 서류 및 확인 방법은 아래와 같습니다.
1) 장기주택저당차입금 이자상환 증명서 : 인터넷 홈택스 간편 조회 혹은 해당 금융기관 방문
2) 주민등록 등본 : 인터넷 정부 24시 혹은 동사무소 방문
3) 등기부 등본 / 분양 계획서 : 대법원 인터넷 등기소 출력 / 분양 계획서 서류 확인
4) 주택가격확인 가능한 서류 :
- 주택가격 : 인터넷 정부 24시의 공동주택가격확인, 개별주택가격확인
- 분양권 : 분양계약서
- 입주권 : 기존 주택의 공시가격 및 청산금 납부내역
9. 소득 공제 사례 및 주의 사항
1) 분양권 보유 시 2 주택으로 장기주택저당차입금 공제가 불가한지? – 공제 가능
12/31일 기준으로 무주택 혹은 1 주택 세대의 경우 주택담보대출 이자액에 대한 소득공제가 가능합니다. 이때 1 주택 이하의 요건에서 분양권은 주택법상의 주택에 포함되지 않기 때문에 분양권 + 1 주택 = 1 주택 보유가 되어 해당 요건을 충족하게 됩니다.
그러나 분양권 취득으로 차입한 대출의 경우에도 완공 및 전환 시점에 주택담보대출 전환조건으로 대출한 경우에는 공제 대상이 됩니다.
즉, 분양권의 경우 주택은 아니 걸로 보유 주택 수에서는 제외하지만 주택담보대출 전환 조건 대출의 경우 연말정산 소득공제는 받을 수 있다고 보시면 됩니다.
다만 분양권의 중도금 대출의 경우 무주택자만 공제가 가능하니 참조 바랍니다. 분양권으로 2 주택 예정자가 되는 경우는 공제 혜택이 없다고 생각하시면 될 듯합니다.
그리고 분약권의 금액기준은 분양권 금액 자체이며 프리미엄 등은 제외됩니다. 그리고 분양권의 금액이 기준금액을 초과하더라도 완공 후 장기주택차입금으로 전환하는 당시 주택의 가격이 기준시가 이하인 경우 전환일 이후의 이자상환액에 대해서는 공제가 가능합니다.
2) 공동 소유 주택의 주택 보유 요건 적용은? – 개인별 각 1 주택으로 판정
1 주택자가 공동명의로 추가로 주택을 매입한 경우로 공동명의 주택은 명의자 각 개인별로 1 주택씩 판정하기 때문에 기존 주택 + 공동명의 주택 = 2 주택 소유가 되고 이 경우 주택담보대출 공제는 불가하게 됩니다.
그리고 주택담보대출의 요건으로 주택의 매입 시점의 기준시가를 따지게 되는데 공동명의의 경우 온전한 주택 전체의 기준시가를 적용합니다.(명의 비율로 주택가격을 나누지 않음) 2명이 공동명의로 6억의 주택을 구입한 경우 각각 1 주택이 되고 각각 주택가격 요건을 6억 기준으로 적용하게 된다는 의미입니다.
3) 상속 주택에 따른 공동명의의 경우 주택수는 어떻게 보는가? – 최대 지분인에 대해서 1 주택 판단
상속에 의해서 주택을 공동소유하게 되는 경우에는 최대 지분인에 대해서 1 주택소유로 보고 최대 지분이 같은 경우 실제 거주한 자, 연장자 순으로 1 주택 소유로 판단하여 이 경우 2 주택에 해당하게 되면 공제를 받을 수 없습니다.
4) 판매목적의 주택을 보유한 경우 주택수는 어떻게 보는가? – 포함해서 주택수 산정
주택을 신축하여 판매하는 경우로 판매목적의 주택을 소유하게 되는 경우에도 12/31일 기준 주택 수에 포함되기 때문에 이로 인해서 2 주택 이상이 된다면 공제를 받을 수 없습니다.
임대주택사업자의 임대주택 및 무허가 주택 모두 동일하게 주택 수에 포함하게 되어 12/31일 기준 2 주택이상이 되는 경우 주택담보대출 이자상환액에 대해서 소득공제를 받으실 수 없게 됩니다.
5) 부부공동명의 주택에 대해서 배우자명의 대출에서 근로자 본인명의로 변경 시 공제 가능하지? – 등기일로부터 3개월 이내 변경 시 공제 가능
본인 명의 주택(공동명의 포함)을 본인 명의(공동명의 포함)로 소유권 이전 등기일 3개월 이내 대출하는 경우 소득공제 적용이 가능하다는 요건이 있으며 이 경우에도 동일하게 3개월 이내 본인 명의로 대출을 전환하는 경우에 가능하게 됩니다.
6) 주택을 상속받은 경우 주택담보대출 공제가 가능하지? – 공제 가능
공제 요건을 충족하는 주택의 상속인 경우 동일하게 공제 요건을 충족하게 되고 근로자인 상속인의 경우 공제가 가능하게 됩니다
7) 보험회사 주택담보대출 이자상환액 공제 여부? – 공제 가능
대출 기관은 금융회사 및 국민주택기금으로 보험사업자도 동일하게 금융회사에 해당하여 공제가 가능하게 됩니다.
그리나 공무원연금공단, 국가보훈처의 경우는 해당되지 않고 공제를 받을 수 없습니다.
8) 임대아파트의 분양전환 차입금의 공제 가능 여부 – 공제 가능
기간 만료로 소유권이 이전되는 시점을 기준으로 보시면 됩니다. 소유권 이전 되는 시점 기준 3개월 이내에 주택담보대출을 받고 다른 요건을 충족하게 되면 해당 시점부터의 이자상환에 대해서 연말정산 소득공제가 가능하게 됩니다.
9) 주택담보대출을 갈아타기 하는 경우 – 공제 가능
주택담보대출을 같은 금융기관 혹은 다른 금융기관으로 갈아타기(대환)를 하는 경우 공제가 가능한데 이 경우 신규 대출은 이전 대출의 차입금을 상환하는 조건 이어야 하고 이전 대출의 최초 대출일로부터 신규 대출의 전체 대출기간을 기준으로 15년 이상인 경우만 가능합니다.
그리고 공제 가능한 금액은 기존 대출의 잔액 범위로 가능합니다.
10) 조기 상한 시 해당 연도 공제 여부 – 상환 기간 요건 충족 시 공제 가능
해당 연도 공제 여부는 해당연도의 상환 기간의 공제 요건 충족여부에 따라서 정해질 수 있는데 당해 연도에 공제가 15년의 공제 한도를 (30년 기간 대출에서) 만족하게 된다면 당해 연도 공제를 받을 수 있습니다.
기간을 충족하지 못하여 당해 연도의 소득공제를 받지 못하는 경우에도 이전 연도에 받은 소득공제에 대해서 추징되지는 않습니다.
10. 연말정산 세금 줄이기 위한 우리의 전략
장기 주택 저당 차입금 이자상환액(주택담보대출 이자상환액) 소득공제의 경우 자주 바뀌고 2024년도에도 세제 혜택이 확대 시행되는 것으로 되어 있습니다.
주담대에 대한 소득공제의 경우 연말정산 때 준비하는 항목이 아니고 주택을 구매하는 시점에 자금계획과 함께 준비를 해줘야 하는 항목입니다.
그러니 반드시 주택구매 시에 자금계획과 세금계획을 꼼꼼하게 확인하고 준비를 해주셔야 10년, 15년 이상 동안 연말정산 시에 소득공제를 받을 수가 있습니다.
그리고 연말정산 시에는 내가 부담하고 있는 주택담보대출이 소득공제가 가능한지 여부가 긴가민가하는 경우 반드시 회사 담당자에게 확인을 해보시는 것을 추천드립니다.
주택담보대출로 2억 원을 대출받는 경우(상환기간 15년, 연 이자율 5% 기준, 거치없이 원리금 균등상환) 연평균 이자액이 560만 원 정도 되고 근로소득 세율 15% 적용 시 연말정산 세금으로 93만 원(세율 24% 적용 시 149만 원, 지방세 포함) 정도 세금공제가 가능한 것으로 계산이 됩니다. 거의 1% 가까운 이자율 이상을 절약할 수 있는 금액에 해당합니다.
장기주택저당차입금이자상환액 소득공제의 경우 이름포함해서 상당히 복잡하고 어려운 내용에 속합니다.
잘 이해가 되지 않는 것이 당연하고 최소한 나의 주택담보대출이 소득공제 대상이 되는지 여부 정도만 구분하실 수준만 되셔도 충분할 듯합니다.
오늘도 수고 많으셨습니다. 즐거운 하루 되시기 바랍니다.
** 핵심 요약: 연말정산 - 주택담보대출 이자 소득공제(장기 주택저당 차입금 이자상환액)
1. 개요
- 주택을 구입하고 담보대출(주담대, 장기주택담보대출)을 받게 되면 근로자는 연말정산에서 이자상환액에 대해서 소득공제 혜택을 받을 수 있다.
- 주택구입 계획을 세울 때에부터 자금계획과 더불어 세금계획까지 꼼꼼하게 챙기셔 준비해야 하는 항목에 해당한다.
2. 주담대 이자상환액 소득공제 - 공제 요건 종합
- 1) 대상자 : 1 주택 이하 세대의 세대주, 세대원(일정요건 필요), 외국인 근로자
- 2) 대상 주택 : 취득 당시 기준시가 (5억 이하, 2019년 이후 차입)
- 3) 대출 명의 : 근로자 본인 명의 주택의 본의 명의 대출
- 4) 대출 시점 : 등기일로부터 3개월 이내 담보 대출
- 5) 대출 조건 : 10년, 15년 이상의 담보 대출 (금융기관, 국민주택기금)
- 6) 세제 혜택 : 이자 상환액에 대해서 대출 조건별 연 300만 ~ 1,800만 원
3. 공제 대상자 및 보유 주택 요건
- 대상자 : 1 주택 이하 세대의 세대주, 세대원, 외국인 근로자
- 1) 세대주 : 12/31일 기준 세대주 여부 확인
- 2) 세대원 : 세대주가 주택 관련 소득공제를 받지 않는 경우 본인 명의 주택 및 대출
- 3) 외국인 근로자 : 등록 외국인, 외국국적 동포 (2021년 귀속분부터 가능함)
- 4) 주택 보유 기준 : 12/31일 기준 세대 내 1 주택 이하(무주택 혹은 1 주택)
4. 대상 주택 요건
- 대상 주택 : 취득 당시 기준시가 (5억 이하, 2019년 이후 차입)
- 주택이 아닌 주거용 오피스텔을 구입한 경우는 소득공제 혜택을 받을 수 없다.
- 주택가격은 매입시점의 기준시가로 적용하고 대상 주택 요건(4억 이하 or 5억 이하)은 대출시점을 기준으로 적용한다.
5. 주택 및 대출자 명의
- 주택 및 대출자 명의 : 공제 대상자 본인 명의 주택 and 본인 명의 대출
- 세대원의 경우 세대원 본인 명의의 주택에 대해서 세대원 본인 명의로 대출을 받은 경우에 공제가 가능하다.
6. 대출 시점
- 대출 시점 : 등기일로부터 3개월 이내 담보 대출
7. 대출 조건 및 공제 한도
- 15년 이상, 비거치식, 고정금리 방식인 경우 공제한도는 최대 연 1,800만 원까지 가능하다.
- 공제한도는 주택담보대출, 전세보증금대출, 청약저축 3가지를 모두 합한 통합 한도이다.
8. 제출 서류
- 장기주택저당차입금 이자상환 증명서 : 홈택스 간편 조회 혹은 해당 금융기관 방문
- 주민등록 등본 : 정부 24시 혹은 동사무소 방문
- 등기부 등본 / 분양 계획서 : 대법원 인터넷 등기소 출력 / 분양 계획서 서류 확인
- 주택가격확인 가능한 서류 : 정부 24시의 공동주택가격확인, 개별주택가격확인
9. 소득 공제 사례 및 주의 사항
- 1) 분양권 보유 시 2 주택으로 장기주택저당차입금 공제가 불가한지? – 공제 가능
- 2) 공동 소유 주택의 주택 보유 요건 적용은? – 개인별 각 1 주택으로 판정
- 3) 상속 주택에 따른 공동명의의 경우 주택수는 어떻게 보는가? – 최대 지분인에 대해서 1 주택 판단
- 4) 판매목적의 주택을 보유한 경우 주택수는 어떻게 보는가? – 포함해서 주택수 산정
- 5) 부부공동명의 주택에 대해서 배우자명의 대출에서 근로자 본인명의로 변경 시 공제 가능하지? – 등기일부터 3개월 이내 변경 시 공제 가능
- 6) 주택을 상속받은 경우 주택담보대출 공제가 가능하지? – 공제 가능
- 7) 보험회사 주택담보대출 이자상환액 공제 여부? – 공제 가능
- 8) 임대아파트의 분양전환 차입금의 공제 가능 여부 – 공제 가능
- 9) 주택담보대출을 갈아타기 하는 경우 – 공제 가능
- 10) 조기 상한 시 해당 연도 공제 여부 – 상환 기간 요건 충족 시 공제 가능
10. 연말정산 세금 줄이기 위한 우리의 전략
- 연말정산 때 준비하는 항목이 아니고 주택을 구매하는 시점에 자금계획과 함께 준비를 해줘야 하는 항목이다.
- 상당히 어렵고 복잡한 내용이다 하지만 나의 주택담보대출이 소득공제대상이 되는지 정도는 알 수 있도록 하자.
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- ILU, SH -
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